起業の詳細について
形態(法人or個人事業主)
個人事業主
起業した経緯
会社員として働いていますが、今後は不労所得をメインにしていきたいと考えました。
結果、不動産投資をしています。民泊とシェアハウスを手掛けています。始めは事業と言うよりは投資の一貫で申告していました。数年間運営してみてそこそこ利益が継続的に出るかなと思ったタイミングで、今後、しっかりと融資を受ける目的でまずは自営業と言う形を取りました。
数年間、きちんと投不動産事業をし、利益を得ている事を申告にして知らしめる事で事業して認められると思いました。
起業前の経歴
会社員としてずっと勤務しています。業種は全く不動産とは関係がありません。個人事業として開業した後も会社員は続けています。
不動産は会社員と併用しながら行う事が出来るのもメリットだと思っています。
知り合いにシェアハウスを運営している人がいるので彼の手を借りながら投資をしようと思いました。
又、民泊に関しても知り合いが行っている事もあり、簡単そうに感じ、自分もしてみようと言う気になりました。
待った気畑は違いますが、知り合いがしているので大丈夫だろうと安易に考えていました。
起業内容
シェアハウスのオーナーです。普段は会社員として働いているので、客付け等の管理は管理会社に行ってもらいました。管理料は20パーセントです。物件は所有ではなく賃貸です。転貸と言う形を取りました。清掃は清掃業者に頼みました。月12000円です。
民泊もオーナーです。客付けはサイトを利用し、その細かな取引は仲介をしてくれる人に頼みました。儲けの20パーセントが費用です。清掃は知り合いに頼みました。一回4000円で行ってもらいました。
自分がそこにいなくても回る仕組みが出来上がりました。
イメージしていた成功ストーリー
継続的に収入が入ります。民泊もシェアハウスも転貸だったので、家賃を払っています。諸々の経費を引いてもシェアハウスでは月に10万円、民泊では20万円のリターンを期待しました。
その分のお金を貯めて、次は中古の一棟を購入予定でした。そこは普通に賃貸として運用します。
そこの収入も安定して入ってくる事を夢見ていました。
中古の一棟を2棟程購入し、保有すれば後は民泊を増やしたりしようかなと思っていました。
自宅を購入する事も考えていました。
サービス・商品メニュー内容
シェアハウスのサービスは保証人無しで家具家電付きの物件に住む事が出来ると言う事です。共用部の清掃は週に一度入ります。公共料金も使用量に関係無く一律です。初期費用、月づきの賃料を抑えたい人をターゲットにしました。
民泊は旅行者に格安にて宿泊してもらいます。食事以外の住の部分を提供します。
上手くいった点
近所に競合がいない間は上手く行っていました。安定的にお客さんも入り、黒字が続きました。
シェアハウスでは3年程（個人事業主になる前）、民泊では2年ほど（個人事業になって一年間）は安定的に集客を行う事ができました。
リフォームもしたばかりなので綺麗に使用してくれていました。
私が本当にそこに存在していなくてもお金とサービスが回っていました。途中で洗濯機の交換や乾燥機を買い足したり、ドミトリーを個室にする等の手を加えた部分もあります。それを行っても十分に利益が出ていました。
失敗した点
大きなサービスの差が無かった事です。
始めこそ、回りに競合がいないのでお客さんはよく入ってくれました。しかし、シェアハウス、ゲストハウス、民泊は流行り、回りに綺麗で見栄えの良い物件が登場したり、価格競争を行う物件も出てきました。
お金を沢山投じる事が出来る物件はやはり人気でそこに流れてしまいました。私の保有する物件でなくてはならないと言う押しの部分がありませんでした。それまでは他に無いから入っていたと言う部分に胡坐をかいていたと思います。
特に心に残っている失敗エピソード
シェアハウスの家賃を安くしました。安くしても入ってくれればいいと思っていました。すると、取り合えず日本に来た人が入居するようになりました。始めはそれでも良かったのですが、数カ月で出ていくのです。他に良い物件を生活しながら見付けてくるのです。
取り合えずの入居と言う形で利用される事が多かったです。管理会社はそれでもテポジットを取る事が出来るので取りっぱぐれはありません。しかし、私は全く安定しない事に困惑してしまいました。
シェアハウスが9室中2人しか入らず、自分で家賃を払っている状態になってしまいました。
起業の結果について
人数(社員やアルバイト)
常駐するスタッフはいません。
シェアハウスは清掃業の方が一人、管理会社の方が二人です。民泊は仲介してくれる人が一人、清掃が一人です。
最大月商
最大は全て合わせて50万円程でした。
最大借金
借金はせずに経過しています。しかし、儲けを崩して使いながら経過しています。
結果(今の状態)
これまでの儲けで初期投資を回収する事は既にできています。貯蓄ではありませんが、儲けている分の合計は500万円程あります。
ただ、ここ一年はこの儲けの分を家賃等に支払いながら経過しています。一年間も儲けはシェアハウスは20万円程、民泊は50万円程に激減しました。それもずっと低下傾向です。そろそろ見切りを付けて終えるべきかなと思う所まできています。
特に心労にきており、安まらない気持ちのまま過ごしています。
過去の自分が改善すべきだった点
運良く、私は友人の紹介や援助の元、流行る前に手を付ける事ができました。しかし、そこに胡坐をかいてはいけません。
不動産投資は立地が特に大事です。他の物件と競ってしまう事態になるのならば、最初からか途中からその物件で生活する、宿泊するメリットと言うか醍醐味の様な物を作るべきだったと思います。所謂差別化です。お金を投入しても成功するか分からない、そんな恐怖心の中、ずるずると時間が過ぎてしまいました。結果、立地もよくない、物件もよくない、価格だけが勝負をしている様な物件が出来上がってしまいました。
テコ入れは常に必要だと思いました。
これから起業する人へのアドバイス
不動産投資は、比較的手を出し易い分野だと思います。俗に言う、出口戦略ではないですが、どこで止めるのかの見切りの付けるポイントを明確にしておく事も必要だと思います。
又、始めた時か、始めて軌道に乗った頃に競合相手が出てきた時の事を想定する事は重要です。
そこを事前に考える事でフレキシブルに対応する事が出来ると思います。その部分は早ければ早い程良いと思います。
それが出来ないなら、どこで止めるのかと考えておくべきです。
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